Com a publicação da Lei nº 15.265/2025, foi criado o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP). Entre outras coisas, essa lei permite que pessoas físicas atualizem o valor de imóveis e veículos para o valor de mercado, pagando 4% de Imposto de Renda sobre a valorização, em vez das alíquotas normais de 15% a 22,5% de ganho de capital.

Na prática, isso abriu uma janela de oportunidade… e também de confusão.
Muita gente acredita que agora é obrigatório atualizar os bens e pagar imposto mesmo sem vender, o que não é verdade.

Este artigo explica, em linguagem simples:

• como funciona o Imposto de Renda sobre ganho de capital em condições normais;
• o que mudou com o REARP;
• em que situações a atualização pode ser interessante;
• e em que casos ela pode virar um mau negócio, especialmente se o imóvel desvalorizar.

1. Como funciona o imposto sobre ganho de capital hoje (sem REARP)

Pela regra geral, a pessoa física só paga Imposto de Renda sobre ganho de capital quando:

• vende um bem (como imóvel, terreno, sala comercial, etc.)
• por um valor maior do que o custo de aquisição.

Esse lucro é o chamado ganho de capital: a diferença entre o valor de venda e o custo de compra (ajustado por reformas, corretagem, etc., quando comprovado).

Sobre esse ganho, a Receita Federal aplica alíquotas progressivas, que vão de 15% a 22,5%, de acordo com o valor total do ganho:

• até R$ 5 milhões de ganho: 15%
• de R$ 5 a 10 milhões: 17,5%
• de R$ 10 a 30 milhões: 20%
• acima de R$ 30 milhões: 22,5%

A apuração é feita pelo programa GCAP – Ganhos de Capital, da Receita Federal, que calcula o imposto e gera o DARF para pagamento até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Regra chave:
Se você não vendeu, em condições normais, não há imposto a pagar, ainda que o imóvel tenha se valorizado muito.

2. O que é o REARP e o que a nova lei trouxe de diferente

A Lei nº 15.265/2025 criou o REARP – Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial.

Para pessoas físicas, o REARP permite, basicamente, duas coisas:

1. Atualizar o valor de imóveis e veículos (e outros bens sujeitos a registro) para o valor de mercado;
2. Regularizar bens não declarados ou declarados com erro, mediante pagamento de imposto e multa.

No que interessa ao proprietário de imóveis “certinhos” na declaração, o ponto central é a atualização de valor com alíquota reduzida.

Segundo a lei:

• podem optar pessoas físicas residentes no Brasil, com bens adquiridos até 31/12/2024, desde que esses bens estejam na declaração de Imposto de Renda;
• a diferença entre o valor atualizado e o custo original é tratada como acréscimo patrimonial;
• sobre essa diferença, a pessoa paga 4% de IR, com alíquota definitiva (sem aplicação de fatores de redução).

Há ainda:

• prazo de adesão de até 90 dias a partir da publicação da lei (21/11/2025);
• possibilidade de parcelar o imposto em até 36 quotas;
• e regras específicas para quem pretende regularizar bens não declarados, com IR de 15% + multa de 100% (tema que foge do foco deste artigo).

3. Quem pode atualizar imóveis pelo REARP?

De forma simplificada, podem optar:

• pessoas físicas residentes no Brasil, que:
  • tenham imóveis ou veículos adquiridos até 31/12/2024;
  • com origem lícita;
  • e que estejam devidamente declarados no Imposto de Renda;
• inventariantes, em relação a bens que compõem o espólio;
• promissários compradores ou titulares de direitos sobre imóveis, mesmo sem registro definitivo.

Para pessoas jurídicas, há regras próprias, com alíquotas de 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL sobre a diferença, mas o foco aqui é a pessoa física.

4. Como funciona a atualização de um imóvel, na prática

Imagine o seguinte caso, para ilustrar:

• você comprou um apartamento em 2010 por R$ 300.000;
• ele ainda consta na sua declaração por R$ 300.000;
• hoje o valor de mercado é R$ 800.000.

Se você não fizer nada, continua valendo a regra geral: quando vender, o ganho de capital será a diferença entre o valor de venda e esses R$ 300.000.

Se você aderir ao REARP:

1. Informa que o valor atual de mercado do imóvel é R$ 800.000;
2. A diferença entre 800.000 e 300.000 (= R$ 500.000) vira acréscimo patrimonial;
3. Sobre esses R$ 500.000 você paga 4% de IR, ou seja, R$ 20.000;
4. A partir daí, o novo custo do imóvel na sua declaração passa a ser R$ 800.000.

Esse imposto de 4% é considerado tributação definitiva. A lei é clara ao dizer que o pagamento no âmbito do REARP não permite restituição dos valores pagos.

5. “Travando” o imposto para o futuro: exemplo de economia

Voltemos ao exemplo:

• custo original: R$ 300.000
• valor atualizado pelo REARP: R$ 800.000
• imposto pago na atualização (4% sobre R$ 500.000): R$ 20.000

Agora imagine que, daqui a alguns anos, você venda o imóvel por R$ 1.000.000.

5.1. Cenário sem REARP

• custo: R$ 300.000
• venda: R$ 1.000.000
• ganho de capital: R$ 700.000

Como o ganho é menor que R$ 5 milhões, aplica-se 15%:

• IR aproximado: 15% de 700.000 = R$ 105.000

5.2. Cenário com REARP

Na data da venda:

• custo (já atualizado): R$ 800.000
• venda: R$ 1.000.000
• ganho de capital “novo”: R$ 200.000

Sobre esses R$ 200.000, em regra, aplica-se novamente 15%:

• IR na venda: 15% de 200.000 = R$ 30.000

Somando:

• IR pago no REARP: R$ 20.000
• IR pago na venda: R$ 30.000
• Total de IR: R$ 50.000

Comparação:

• Sem REARP: pagaria cerca de R$ 105.000
• Com REARP: paga cerca de R$ 50.000

Nesse cenário de forte valorização e venda posterior, o regime especial pode gerar uma economia relevante de imposto, porque você “trava” parte da tributação a uma alíquota menor (4%).

6. E se o imóvel desvalorizar?

(é aqui que mora o risco)

A dúvida mais importante é justamente essa:

“E se eu atualizar agora, pagar 4%… e daqui a um ano o imóvel estiver valendo menos?”

Vamos montar um exemplo simples:

• custo original: R$ 300.000
• valor atualizado pelo REARP: R$ 800.000
• imposto na atualização (4% de 500.000): R$ 20.000, pago agora.

6.1. Um ano depois, o mercado cai

Você precisa vender o imóvel por R$ 320.000.

• venda: R$ 320.000
• custo original: R$ 300.000
• ganho de capital real, sem REARP: R$ 20.000

Se você nunca tivesse aderido ao REARP, o imposto seria:

• 15% de 20.000 = R$ 3.000, aproximadamente.

Como você aderiu, já pagou R$ 20.000. E aqui entram duas regras importantes da lei:

1. Se você vender o imóvel antes de 5 anos da adesão, todos os efeitos do REARP para atualização desse bem são desconsiderados;
2. O imposto pago na época da atualização pode ser deduzido do IR devido na venda, corrigido pela Selic, até o limite do imposto devido. Não há devolução do excedente.

Ou seja:

• na venda, o IR “normal” seria algo como R$ 3.000;
• como você já pagou R$ 20.000, esse valor é usado como “crédito” até o limite do imposto devido;
• você não paga nada na venda, mas também não recebe de volta os R$ 17.000 a mais que pagou antes.

Na prática:

Você desembolsou R$ 20.000 de imposto, quando o cenário “normal” sem REARP levaria a um imposto de cerca de R$ 3.000.

Aqui fica claro o risco:
se o imóvel desvalorizar ou não se valorizar como esperado, o REARP pode significar pagar imposto a mais e antes da hora.

7. Trava de 5 anos para imóveis (e 2 anos para veículos)

Outro ponto pouco comentado é a chamada “trava”:

• se você vender o imóvel em até 5 anos após aderir ao REARP, os efeitos da atualização são desconsiderados;
• se você vender o veículo em até 2 anos, vale a mesma lógica.

Isso significa:

• o benefício do REARP foi pensado para quem pretende manter o imóvel por mais tempo;
• quem pensa em vender em curto prazo corre mais risco de “pagar 4% à toa”.

8. Quando a atualização pode fazer sentido?

Em termos práticos, o REARP tende a ser mais interessante para:

• quem tem imóveis muito antigos, comprados por valores muito baixos, e que hoje valem bem mais;
• quem não pretende vender em curto prazo;
• quem pensa em planejamento sucessório ou familiar, e quer regularizar desde já a fotografia patrimonial;
• quem consegue fazer as contas e constatar que, na sua realidade, os 4% agora são menores do que o que pagaria depois pelos 15% a 22,5% na venda.

Em resumo:

quanto maior a valorização já acumulada e mais longo o horizonte de manutenção do imóvel, maior a chance de o REARP ser vantajoso.

9. Quando pode ser melhor não aderir?

Algumas situações em que a atualização merece muito cuidado, ou simplesmente não parece fazer sentido:

• imóveis que não valorizaram tanto em relação ao custo original;
• imóveis que você pretende vender em pouco tempo (lembrando da trava de 5 anos);
• casos em que a pessoa não tem clareza sobre o mercado – por exemplo, regiões sujeitas a variações bruscas de preço;
• contribuintes com baixa liquidez: o REARP exige desembolso de imposto agora, mesmo sem você ter vendido o imóvel e sem receber dinheiro por isso.

Além disso, o próprio texto da lei deixa claro que se trata de tributação definitiva, sem restituição de valores pagos.

10. E a “regularização” de bens não declarados?

A mesma lei também criou uma modalidade de regularização de bens ou direitos não declarados, com:

• IR de 15% sobre o valor regularizado;
• multa de 100% sobre o imposto (ou seja, total de 30%);
• efeitos relevantes em termos de remissão de créditos tributários e extinção de punibilidade em crimes contra a ordem tributária, em certas condições.

Esse é um tema mais sensível e técnico, ligado a planejamento tributário e, em alguns casos, a confissão de omissões passadas.
Para a maioria dos proprietários de imóveis regularmente declarados, o foco estará mesmo na atualização do valor com alíquota de 4%.

11. Como decidir: checklist simples

Como orientação geral (e não como aconselhamento individual), a pessoa pode refletir sobre:

1. Pretendo vender este imóvel nos próximos 5 anos?
   • Se a resposta for “sim”, a atualização tende a ser mais arriscada.
2. O imóvel já valorizou muito em relação ao custo de compra?
   • Quanto maior a valorização acumulada, maior a chance de o regime especial ser interessante.
3. Tenho recursos para pagar o imposto agora, sem depender da venda?
   • Lembrando: você paga 4% sem receber nada em troca imediatamente.
4. E se o mercado virar e o imóvel cair de preço?
   • Você precisa estar consciente de que o imposto pago não será devolvido.
5. Já fiz simulações com contador ou tributarista?
   • Cada caso tem detalhes (reformas, isenções, uso do imóvel, planejamento familiar) que podem mudar a conta.

12. Conclusão

A Lei nº 15.265/2025 e o REARP não criaram uma obrigação de pagar imposto sobre a simples valorização do imóvel. O que a lei trouxe foi uma opção:

Atualizar o valor do bem, pagar 4% agora sobre a valorização e, em troca, tentar reduzir a mordida do imposto lá na frente, na eventual venda.

Como toda opção tributária, ela pode ser excelente para alguns e um péssimo negócio para outros.

Por isso, mais do que entrar por impulso num “programa vantajoso”, o ideal é:

• entender a regra geral do ganho de capital;
• conhecer as condições do REARP (prazo de adesão, travas, irretratabilidade);
• e, sempre que possível, simular os cenários com apoio técnico (contador ou profissional especializado em direito tributário).